土地成交溢价率年内首次回落 头部房企“拿地”热情不减

本文摘要：近日，多家市场监测机构相继公布了前7月土地市场的监测报告。数据表明，土地成交价面积、土地出让金和土地溢价率等多项关键指标开始下降。易居研究院数据表明，7月40城整体土地成交价面积扰减，移动平均值地价环比下跌2.7%，涨幅显著收窄，7月单月地价暴跌显著。土地出让金环比暴跌6.1%，40个典型城市土地成交价溢价率为19.9%，比起6月上升1.7个百分点，完结倒数6个月下降的趋势。

近日，多家市场监测机构相继公布了前7月土地市场的监测报告。数据表明，土地成交价面积、土地出让金和土地溢价率等多项关键指标开始下降。易居研究院数据表明，7月40城整体土地成交价面积扰减，移动平均值地价环比下跌2.7%，涨幅显著收窄，7月单月地价暴跌显著。土地出让金环比暴跌6.1%，40个典型城市土地成交价溢价率为19.9%，比起6月上升1.7个百分点，完结倒数6个月下降的趋势。

易居研究院研究员王若辰回应：不将房地产作为短期性刺激经济的手段给未来一年两年的房地产市场调控以定了调，历史上中秋节经济上行时期之后性刺激房地产的预期被超越，同时在融资端的大大放宽下，房企必须调整战略，下半年土地市场或降温。7月土地成交价溢价率19.9%易居数据表明，7月40个典型城市土地成交价溢价率为19.9%，比起6月上升1.7个百分点，完结倒数6个月下降的趋势。

分城市来看，7月40城中土地成交价溢价率名列前5的城市分别为惠州、荆州、扬州、金华和北海，土地成交价溢价率分别为44%、41%、36%、36%和36%，主要为三四线城市。深圳2019年来仅有6月份转让5宗住宅用地，并且有禁售限售等条件容许，7月份仍无土地出让。Wind数据表明，7月100个大中城市供应土地1060宗，供应土地面积4327万平米，环比上升21.63%，同比上升27.26%。

成交价方面，易居研究院数据表明，从不受其监测的40个城市来看，土地市场成交量方面，7月40个典型城市土地成交价建筑面积5273.4万平方米，环比快速增长2.0%，早已倒数5个月环比增幅为于是以。40个典型城市土地出让金收益为2774.1亿元，环比上升6.1%，同比快速增长20.0%，土地出让金收益增幅由正转负。

另外，7月单月地价暴跌显著，土地市场降温。值得注意的是，体现市场热度最重要指标的溢价率经常出现降温现象。7月，40个典型城市土地成交价溢价率为19.9%，比起6月上升1.7个百分点，完结倒数6个月下降的趋势。

一些监测范围更大，还包括了更好三四线城市的机构数据则表明，在三四线城市土地市场集体走弱的背景下，土地市场在成交价面积、土地出让金等多项数据，全线负增长。CREIS中指数据表明，不受其监测的全国300个城市，7月土地市场成交价超过6709万平米，环比上升23%，同比上升31%。同时，已完成土地出让金3760亿元，同比上升9%，环比上升25%。

溢价率为13%，环比上升6%。明确来看，CREIS中指数据表明，一线城市成交价面积约266万平米，较上月扰减，但出让金为425亿元，大跌逾四成，溢价率大约为4%。

二线城市则在成交价方面环比量价齐跌，成交价3061万平米，已完成出让金2156亿元，昆明（楼盘）倾金近304亿元居首。三四线城市，则在供应量增加将近一成的同时，已完成土地出让金总额1179亿元，同比下降近三成。头部房企拿地热情减土地市场逐步降温，但头部房企拿地热情依旧减。比起去年，2019年上半年土地市场无论拿地金额还是拿地面积，TOP房企呈现出大力一面，但分化趋势突显。

TOP房企拿地呈现出分化现象，千亿规模房企拿地凶狠，500亿之后房企拿地较慢。一二线城市供地力度同比有所提高，成交量同比分别下跌了20%和9%。

数据表明，TOP10企业17月拿地总额6605亿元，占到TOP100企业的36.5%；TOP30企业17月拿地总额11682亿元，占到TOP100企业的64.5%；TOP10房企拿地总面积14924万平方米，占到TOP100房企拿地面积的39.3%。房企拿地积极性低，解释近期供地减少，部分房企还是有机会拿地的，但从全国市场数据看，土地市场只不过是有所降温了。这也反映了有所不同房企的心态。

对于房企来说，部分企业不断扩大规模必须，必定不会大力拿地。而对于其他房企来说，资金上的压力不会使得拿地方面偏向于激进。贤迈进说道，类似于房企拿地重返理性，解释对于市场的周期辨别是不完全一致的，部分是不会通过传输拿地来减少投资方面的节奏，以及掌控财务方面的成本。

天风证券近日则在报告中认为，随着土地市场降温，融资优势房企韧性较强。目前资金面、多地政策边际放宽，预计销售末端或承压，当前政策早已偏紧，但总体比较好于去年下半年。考虑到3季度随低基数效应退却，总体增长速度或维持务实，龙头、二线房企未来将会持续保持比较优势。

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